Med leiegård menes i denne lov utleieeiendom hvor mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst fem boliger.
Eiendommen opphører å regnes som leiegård etter denne lov, når begjæring om oppdeling av eiendommen i eierseksjoner er tinglyst. En samleseksjon for boliger, som oppfyller kravene i første ledd, skal likevel regnes som leiegård.
En kommune har forkjøpsrett når eiendomsrett til leiegård i kommunen blir overført til andre enn staten eller den fylkeskommune der eiendommen ligger. Dette gjelder likevel ikke overføringer ved arv, skifte eller ekspropriasjon.
Nåværende § 2 tredje ledd første, andre og tredje setning blir nytt annet ledd og skal lyde:
Som overføring av eiendomsrett regnes også erverv av aksjer, sameieandeler eller parter i et leiegårdsselskap, slik at erververen blir innehaver av minst 50 pst. av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter, eller får rett til å avgi stemme for minst 50 pst. av aksjekapitalen. Forkjøpsretten inntrer også når to eller flere enten hver for seg eller i fellesskap erverver aksjer, sameieandeler eller parter som nevnt ovenfor, i et slikt antall at de til sammen blir innehavere av minst 50 pst. av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter, når ervervet skjer etter forutgående innbyrdes overenskomst. Sammen med en erververs aksjer, sameieandeler eller parter regnes også aksjer, sameieandeler eller parter som tilhører hans ektefelle, barn, foreldre eller søsken.
Kommunen kan nytte forkjøpsretten på vegne av leierne, når disse ønsker å overta leiegården som borettslag eller eierseksjonssameie, på egne vegne, eller på vegne av selskap som ledes og kontrolleres av kommune eller stat.
Kommunens forkjøpsrett etter denne lov går foran forkjøpsrett som grunner seg på avtale. Kommunens forkjøpsrett går også foran sameiernes innløsningsrett etter sameieloven § 11.
Overdrager og erverver av leiegård som omfattes av kommunens forkjøpsrett, skal straks gi skriftlig melding til kommunen. Departementet kan ved forskrift bestemme hvilke opplysninger meldingen skal inneholde, og hvilken kommunal instans meldingen skal sendes til.
Hverken overdrager eller erverver kan disponere rettslig over leiegården etter det tidspunkt forkjøpsrett kan gjøres gjeldende. De kan derfor ikke foreta seksjonering, påhefte leiegården servitutter, inngå nye leiekontrakter eller foreta andre rettslige disposisjoner uten samtykke fra kommunen. De kan heller ikke foreta byggearbeider eller andre påkostninger utover nødvendig vedlikehold uten kommunens samtykke. Disposisjonsforbudet gjelder ikke tinglysing av skjøte eller kjøpekontrakt i tilknytning til den overføring som utløste forkjøpsretten.
Overdrager og erverver kan kreve at kommunen erstatter husleietap som følge av disposisjonsforbudet.
Overdrager og erverver av leiegård som omfattes av kommunens forkjøpsrett plikter å vedlikeholde leiegården fram til overskjøting til kommunen finner sted.
Nåværende § 6 første ledd blir ny § 7 første ledd.
Nåværende § 6 annet til niende ledd blir ny § 7 tredje til tiende ledd.
Vedtak om å nytte kommunens forkjøpsrett må være gjort innen fire måneder etter at kommunen har mottatt melding etter § 5 første eller § 10 annet ledd. Er vedtak om å bruke kommunens forkjøpsrett fattet uten det nødvendige kvalifiserte flertall, må nytt vedtak være gjort senest innen en måned etter utløpet av den ordinære frist.
Fristen begynner å løpe når kommunen har mottatt alle de opplysninger som melderen har plikt til å sende etter § 5 første ledd.
Avholdes skjønn etter § 7, må kommunen, hvis den ikke vil gjennomføre forkjøpet når skjønnet er blitt endelig, fatte nytt vedtak om dette innen fire uker.
Kommunestyrets myndighet etter denne paragraf kan delegeres til formannskapet eller et utvalg opprettet i medhold av kommuneloven § 25.
Når forkjøpsretten gjøres gjeldende, trer kommunen inn i erververens rettigheter og plikter, med mindre annet følger av denne lov.
Kommunen overtar leiegården på samme tidspunkt som det overtakelsestidspunkt som gjaldt mellom overdrager og erververen. Kommunen kan likevel kreve å overta leiegården ett år etter at forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende.
Ved gave, gavesalg eller overtakelse i tilfelle som nevnt i § 2 annet ledd, legges leiegårdens omsetningsverdi til grunn. Det samme gjelder dersom vederlaget etter avtalen ikke er bestemt på overtakelsestidspunktet. Verdien fastsettes på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven § 5.
Panthaver som har kjøpt leiegården på tvangsauksjon eller auksjon etter dekningsloven § 8-15 for å redde sin fordring, kan kreve at kommunen betaler også den udekte del av fordringen så langt pantets verdi rekker.
Overdrageren eller erververen kan kreve at forkjøpet også skal omfatte løsøre, fast eiendom eller rettighet som naturlig fulgte med i ervervet, selv om forkjøpsretten ikke gjelder slikt tilbehør.
Overdrageren og erververen har krav på vederlag for nødvendige utlegg de har hatt i forbindelse med overdragelsen.
Krav i henhold til femte eller syvende ledd må framsettes innen fire uker etter at melding om forkjøpsvedtaket er mottatt.
Kommer partene ikke til enighet om forhold som nevnt i tredje til syvende ledd, avgjøres tvisten ved skjønn. Det samme gjelder tvist om verdien av løsøre, fast eiendom eller rettighet i fast eiendom, som ikke omfattes av forkjøpet, når det er fastsatt en samlet pris for dette og for det forkjøpet skal omfatte.
Begjæring om skjønn framsettes av kommunen hvis den ikke aksepterer de krav som er framsatt. Begjæringen må være kommet inn til retten enten innen seks uker etter at vedtaket om forkjøp ble gjort eller innen seks uker etter krav i henhold til femte eller syvende ledd ble mottatt.
Den som etter at kommunens forkjøpsrett ble aktuell, har fått tinglyst hjemmel til leiegård som kommunen gjør gjeldende forkjøpsrett til, plikter etter krav fra kommunen å overføre leiegården eller rettigheter til kommunen mot at denne foretar oppgjør etter reglene i § 7.
Et borettslag kan dessuten ha andre formål enn hva som følger av § 1 når de har sammenheng med andelseiernes bointeresser. Dersom borettslaget overtar et kombinert bolig- og forretningsbygg, kan laget fortsette å leie ut forretningslokalene selv om virksomheten der ikke har sammenheng med andelseiernes bointeresser.
III.
Endringene i lov av 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer.
Lov om endringer i lov av 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder og om endring i lov av 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag.
Ot.prp.nr.44 (1990–1991), Innst.O.nr.13 (1991–1992), Besl.O.nr.13 (1991–1992). Odels- og lagtingsvedtak hhv. 25. og 28. november 1991. Fremmet av Kommunaldepartementet.
I.
I lov av 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder gjøres følgende endringer:
§ 1 skal lyde:
Med leiegård menes i denne lov utleieeiendom hvor mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst fem boliger.
Eiendommen opphører å regnes som leiegård etter denne lov, når begjæring om oppdeling av eiendommen i eierseksjoner er tinglyst. En samleseksjon for boliger, som oppfyller kravene i første ledd, skal likevel regnes som leiegård.
§ 2 første ledd skal lyde:
En kommune har forkjøpsrett når eiendomsrett til leiegård i kommunen blir overført til andre enn staten eller den fylkeskommune der eiendommen ligger. Dette gjelder likevel ikke overføringer ved arv, skifte eller ekspropriasjon.
Nåværende § 2 annet ledd oppheves.
Nåværende § 2 tredje ledd første, andre og tredje setning blir nytt annet ledd og skal lyde:
Som overføring av eiendomsrett regnes også erverv av aksjer, sameieandeler eller parter i et leiegårdsselskap, slik at erververen blir innehaver av minst 50 pst. av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter, eller får rett til å avgi stemme for minst 50 pst. av aksjekapitalen. Forkjøpsretten inntrer også når to eller flere enten hver for seg eller i fellesskap erverver aksjer, sameieandeler eller parter som nevnt ovenfor, i et slikt antall at de til sammen blir innehavere av minst 50 pst. av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter, når ervervet skjer etter forutgående innbyrdes overenskomst. Sammen med en erververs aksjer, sameieandeler eller parter regnes også aksjer, sameieandeler eller parter som tilhører hans ektefelle, barn, foreldre eller søsken.
§ 2 tredje ledd skal lyde:
Når kommunen gjør forkjøpsrett gjeldende i tilfelle som nevnt i annet ledd, har den rett og plikt til å overta leiegården.
§ 3 skal lyde:
Kommunen kan nytte forkjøpsretten på vegne av leierne, når disse ønsker å overta leiegården som borettslag eller eierseksjonssameie, på egne vegne, eller på vegne av selskap som ledes og kontrolleres av kommune eller stat.
§ 4 skal lyde:
Kommunens forkjøpsrett etter denne lov går foran forkjøpsrett som grunner seg på avtale. Kommunens forkjøpsrett går også foran sameiernes innløsningsrett etter sameieloven § 11.
§ 5 første ledd skal lyde:
Overdrager og erverver av leiegård som omfattes av kommunens forkjøpsrett, skal straks gi skriftlig melding til kommunen. Departementet kan ved forskrift bestemme hvilke opplysninger meldingen skal inneholde, og hvilken kommunal instans meldingen skal sendes til.
Nåværende § 5 annet ledd blir ny § 10 annet ledd.
Nåværende § 5 tredje, fjerde og femte ledd blir ny § 6 første, annet og tredje ledd.
§ 5 nytt annet, tredje og fjerde ledd skal lyde:
Hverken overdrager eller erverver kan disponere rettslig over leiegården etter det tidspunkt forkjøpsrett kan gjøres gjeldende. De kan derfor ikke foreta seksjonering, påhefte leiegården servitutter, inngå nye leiekontrakter eller foreta andre rettslige disposisjoner uten samtykke fra kommunen. De kan heller ikke foreta byggearbeider eller andre påkostninger utover nødvendig vedlikehold uten kommunens samtykke. Disposisjonsforbudet gjelder ikke tinglysing av skjøte eller kjøpekontrakt i tilknytning til den overføring som utløste forkjøpsretten.
Overdrager og erverver kan kreve at kommunen erstatter husleietap som følge av disposisjonsforbudet.
Overdrager og erverver av leiegård som omfattes av kommunens forkjøpsrett plikter å vedlikeholde leiegården fram til overskjøting til kommunen finner sted.
Nåværende § 6 første ledd blir ny § 7 første ledd.
Nåværende § 6 annet til niende ledd blir ny § 7 tredje til tiende ledd.
§ 6 skal lyde:
Vedtak om å nytte kommunens forkjøpsrett må være gjort innen fire måneder etter at kommunen har mottatt melding etter § 5 første eller § 10 annet ledd. Er vedtak om å bruke kommunens forkjøpsrett fattet uten det nødvendige kvalifiserte flertall, må nytt vedtak være gjort senest innen en måned etter utløpet av den ordinære frist.
Fristen begynner å løpe når kommunen har mottatt alle de opplysninger som melderen har plikt til å sende etter § 5 første ledd.
Avholdes skjønn etter § 7, må kommunen, hvis den ikke vil gjennomføre forkjøpet når skjønnet er blitt endelig, fatte nytt vedtak om dette innen fire uker.
Kommunestyrets myndighet etter denne paragraf kan delegeres til formannskapet eller et utvalg opprettet i medhold av kommuneloven § 25.
Nåværende § 7 blir ny § 8.
§ 7 første til femte ledd skal lyde:
Når forkjøpsretten gjøres gjeldende, trer kommunen inn i erververens rettigheter og plikter, med mindre annet følger av denne lov.
Kommunen overtar leiegården på samme tidspunkt som det overtakelsestidspunkt som gjaldt mellom overdrager og erververen. Kommunen kan likevel kreve å overta leiegården ett år etter at forkjøpsretten kunne gjøres gjeldende.
Ved gave, gavesalg eller overtakelse i tilfelle som nevnt i § 2 annet ledd, legges leiegårdens omsetningsverdi til grunn. Det samme gjelder dersom vederlaget etter avtalen ikke er bestemt på overtakelsestidspunktet. Verdien fastsettes på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven § 5.
Panthaver som har kjøpt leiegården på tvangsauksjon eller auksjon etter dekningsloven § 8-15 for å redde sin fordring, kan kreve at kommunen betaler også den udekte del av fordringen så langt pantets verdi rekker.
Overdrageren eller erververen kan kreve at forkjøpet også skal omfatte løsøre, fast eiendom eller rettighet som naturlig fulgte med i ervervet, selv om forkjøpsretten ikke gjelder slikt tilbehør.
§ 7 syvende til tiende ledd skal lyde:
Overdrageren og erververen har krav på vederlag for nødvendige utlegg de har hatt i forbindelse med overdragelsen.
Krav i henhold til femte eller syvende ledd må framsettes innen fire uker etter at melding om forkjøpsvedtaket er mottatt.
Kommer partene ikke til enighet om forhold som nevnt i tredje til syvende ledd, avgjøres tvisten ved skjønn. Det samme gjelder tvist om verdien av løsøre, fast eiendom eller rettighet i fast eiendom, som ikke omfattes av forkjøpet, når det er fastsatt en samlet pris for dette og for det forkjøpet skal omfatte.
Begjæring om skjønn framsettes av kommunen hvis den ikke aksepterer de krav som er framsatt. Begjæringen må være kommet inn til retten enten innen seks uker etter at vedtaket om forkjøp ble gjort eller innen seks uker etter krav i henhold til femte eller syvende ledd ble mottatt.
Nåværende § 8 blir ny § 9 og skal lyde:
Den som etter at kommunens forkjøpsrett ble aktuell, har fått tinglyst hjemmel til leiegård som kommunen gjør gjeldende forkjøpsrett til, plikter etter krav fra kommunen å overføre leiegården eller rettigheter til kommunen mot at denne foretar oppgjør etter reglene i § 7.
Nåværende § 9 blir ny § 10 første ledd.
Nåværende § 10 blir ny § 12.
Ny § 11 skal lyde:
Frister etter denne lov regnes slik som bestemt i domstolloven § 148.
II.
I lov av 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag skal § 2 første ledd lyde:
Et borettslag kan dessuten ha andre formål enn hva som følger av § 1 når de har sammenheng med andelseiernes bointeresser. Dersom borettslaget overtar et kombinert bolig- og forretningsbygg, kan laget fortsette å leie ut forretningslokalene selv om virksomheten der ikke har sammenheng med andelseiernes bointeresser.
III.
Endringene i lov av 29. april 1977 nr. 34 om kommunal forkjøpsrett til leiegårder trer i kraft fra den tid Kongen bestemmer.
Endringen i lov av 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag trer i kraft straks.