Bir sorunu çözmenin en iyi yolu, o soruna neden olan etkenleri ortadan kaldırmaktır.

Siz o etkenleri ortadan kaldırmadığınız müddetçe sorun azalır ya da artar ama asla yok olmaz.

İşte Türkiye'nin konut sorunu böyle çözümsüz bir sorun. Konut sorununu çözemiyoruz, çünkü o sorunu doğuran etkenleri ortadan kaldırmamakta inat ediyoruz…

Öncelikle konut sorununun çözümü demek, herkesin konut sahibi olması anlamına gelmiyor.

Zaten hiçbir ülkenin böyle bir hedefi de yok. Hatta İsveç, Almanya, Hollanda, İngiltere gibi ülkelerde belediyeye ya da konut birliklerine ait bir konutta oturan insan için illa ki yaşadığı konutun sahibi olmak da anlamsızdır.

Bir ülkede makul kira ödeyerek bir konutta yaşıyorsanız, aslında sizin konut sorununuz yok demektir.

Türkiye'de konut sorununu çözümsüz hale getiren ilk neden herkesin konut sahibi olmaya çalışmasıdır.

Türk toplumunda "konut sahibi olma" yönünde çok güçlü bir kültürel kalıp bulunuyor.

Her Türk, "Piyango çıksa ne yaparsınız" sorusuna "Ev alırım" diye cevap verir. Hıdırellez'de ilk dilek; "ev sahibi olmaktır".

Konut ve kira fiyatları doğrudan arsa fiyatıyla bağlantılı. Arsa fiyatları düşmeden konut ve kira fiyatlarının makul bir seviyeye inmesi mümkün değil.

Bir tarlanın arsaya dönüşüm süreci tümüyle devlet eliyle gerçekleşiyor, "imar hakkı" devletçe veriliyor.

Tarla, kamu yatırımları sayesinde, altyapılı bir arsaya dönüşüyor. Bu süreçte arsa sahibinin yapması gereken tek şey bekleniyor.

1 milyon TL'ye aldığınız bir arsayı 2 yıl sonra 5 milyon TL'ye sattığınızda kimse sizden hesap sormuyor. Bu haliyle, Türkiye bir arsa rantı cennetidir.

Türkiye'de kentsel rantın kamuya geri kazandırılmasına yönelik emlak vergisi ve tapu harcı dışında bir mekanizma da yok. Bu ikisinin de yeterli olduğunu söylemek güç.

Aslında rantın getirdiği gelir, belli sınırlar dâhilinde, kent ekonomisi için iyi. Ancak Türkiye'de durum tümüyle kontrol dışı.

OECD verilerine göre, 2018-2022 arası dönemde konut fiyat artışı Finlandiya'da yüzde 8,1; Danimarka'da yüzde 20, İzlanda'da yüzde 51,3 iken; Türkiye'de yüzde 346.

Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası verilerine göre, konut fiyat endeksi 2011-2023 arası dönemde, tam 19 kat arttı. Bu artış kabul edilebilir limitlerin çok üstünde.

Siyasetin finansmanında da kullanılan kentsel rant bu düzeyde olduğu sürece konut ve kira fiyatlarının makul seviyeye inmesini beklemek hayal olacaktır.  

Konut sorunu, yalnızca bir konut üretim sorunu değil. Türkiye'de konut sorunu daima daha çok konut üretmekle aşılacak bir sorun olarak algılandı.

Özal hükümetleri bu amaçla, 1981 yılında 2487 sayılı Kanunla, Toplu Konut İdaresini (TOKİ) kurdu.

1984-1999 döneminde TOKİ'nin sağladığı kredi desteğiyle bin 130 bin konut üretildi.

AKP'nin iktidara gelmesiyle birlikte "inşaata dayalı büyüme" modeli benimsendi, bu doğrultuda çok ciddi miktarda konut üretildi.

TÜİK verilerine göre, 2004-2023 yılları arasında yapı ruhsatı için yapılan başvuru sayısı 14 milyon 561 bin 174'dür. Aynı dönemde biten konut sayısı 11 milyon 233 bin 892.

2013-2023 arası dönemde 14 milyon 789 bin 505 adet konut satıldı. 2020 yılında 1 yılda satılan konut miktarı 1,5 milyona ulaşmış olup, bu bir rekordur.

Son 20 yılda üretilen bu kadar konuta karşın Türkiye'de konut sorunu artarak devam ediyor.

Üretilen konutların çoğunluğu, yatırım amacıyla, üst ve orta gelir grubunca satın alındı.

Son 3 yılda yaşanan ekonomik kriz ve yüksek enflasyon da eklenince; yasal denetim olmasına rağmen kira fiyatları uçuşa geçti, artan maliyetler nedeniyle yap-satçılar konut üretemez hale geldi.

Kredi muslukları kısıldığı için boş bekleyen konutların bir bölümü de satılamadı. Başka bir deyişle, konut üretimi artmış ancak konut sorunu çözülemedi.

Konut sorununu çözmenin en doğru yolu, konut sorununun asıl muhatabı olan dar ve sabit gelirliler için farklı ödeme seçeneklerini içeren farklı konut tiplerini üretmek ve belediyelere ait milyonlarca kiralık konutu piyasaya sürmektir.

Sorun konut üretmek değil, farklı gelir grupları için farklı seçenekleri masaya koymaktır.
 

Türkiye'de konut sorununun çözümsüz olmasının bir diğer nedeni, sektördeki en büyük konut üreticisinin yap-satçı müteahhitler olmasıdır.

Konut sektöründe önemli bir yeri olan yap-satçılar için üretilecek en iyi konut tipi, doğal olarak, en çok kâr bırakacak olan "lüks konut"tur.

Başta İstanbul olmak üzere, Türkiye'nin her yerinde yükselen rezidanslar konut sorununu çözmek için değil, kâr elde etmek için üretiliyor.

Yap-satçılar piyasada egemen olduğu sürece bu durum devam edecektir.

Oysaki belediyelerin, konut kooperatiflerinin konut üretiminde yer alması gerekir.

1984-1999 yılları arasında, TOKİ tarafından finanse edilen konut kooperatifleri yaklaşık 1 milyon konut üretti.

AB ülkelerinde belediyelerin kiralık konut üretmesi sıkça görülen bir durum. Türkiye'de bu yöntemler ihmal ediliyor.  

Konut finansman mekanizmalarının yetersiz oluşu, konut sorununu çözümsüz hale getiren bir diğer etken.

Konut sorununun çözümünde kredi desteği önemli. Uzun vadeli borçlanma imkânı tanıyan mortgage sistemi dar ve sabit gelirli kimselerin konut edinmesinin yolunu açıyor.

ABD'de satılan konutların yüzde 76'sı mortgage kredisi kullanıyor.

Mortgage sisteminin işlemesi, konut sektörüne ayrılacak mali kaynağın büyüklüğü ve sürekliliği ile yakından ilgili.

Batı ülkelerinde sigorta ve emeklilik fonlarında yaratılan kaynaklar ikincil piyasa olarak nitelendirilen gayrimenkul yatırım ortaklıklarında değerlendiriliyor.

Bu sayede fonlar vermiş oldukları sermayenin karşılığı olarak belli ve istikrarlı bir faiz gelirine sahip oluyor; menkulü kıymetleştiren gayrimenkul yatırım ortaklıkları ise, konut üretimi ve alım-satımı için kaynak yaratıyor.

Bu sistemin sağlıklı işlemesi 2 temel koşulu gerekli kılıyor:

Bunlardan ilki, sigorta ya da emeklilik benzeri uzun süreli, banka kredilerine göre daha ucuz olan fonların varlığı;

İkincisi istikrarlı ve sağlam temeller üzerine oturmuş bir ekonomi.

Yazık ki Türkiye'de ikisi de sorunlu.

Türkiye'de sigorta ve emeklilik fonları yetersiz olduğundan konut kredileri için dış kaynaklı, ticari niteliği ağır basan fonlar kullanılıyor.

Bu durum mortgage sisteminin doğasına aykırıdır.

Türkiye'de 2007 yılında 5582 sayılı Kanunla mortgage sistemine geçildi.

Konut piyasasının kredi sayesinde büyüdüğünü iddia etmek de yanlış değil.

Türkiye Bankalar Birliği verilerine göre, 2002 yılında 10 bin kişi, 258 milyon TL konut kredisi kullanmış iken; 2017 yılında kredi kullananların sayısı 496 bine, verilen kredinin toplam tutarı ise 68 milyar TL'ye ulaştı.

Toplam konut kredisi hacmi, 2023 yılı sonu itibarıyla, 438 milyar TL'dir.

Diğer taraftan, gerek kredinin dış kaynaklı olması gerekse ekonomik istikrarın bozulması sistemin işleyişinde tıkanıklıklara neden oluyor. Günümüzde yaşanan da budur.

Makroekonomik dengeler sağlıklı bir konut piyasası için zorunludur.

Ekonomik istikrar, enflasyonun nispeten düşük kalması, belli bir büyüme rakamı konut sektörünün ayakta kalması için gerekli.

Gerek yarattığı istihdam gerekse farklı sektörlerde sağladığı katma değer nedeniyle konut sektörü bir ekonomi için vazgeçilmezdir.

Konut sorununu çözmek bizim elimizde. Ancak çözümü kolay olmayan bu sorun karşısında öncelikle yapılması gereken, yanlış yapılanların düzeltilmesidir.

 

 

*Bu makalede yer alan fikirler yazara aittir ve Independent Türkçe'nin editöryal politikasını yansıtmayabilir.