Kravets rettslige utgangspunkt

Husleieloven § 10-2 andre ledd fastslår at boligen skal være ryddet og rengjort ved tilbakeleveringen. Boligen skal også være i samme stand som ved overtakelsen, med unntak fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleier selv plikter å utbedre. Det er ikke holdepunkter for at partene har avtalt noe annet som er av betydning for utvalgets vurdering. Hvis boligen tilbakeleveres i dårligere stand enn hva som er fastsatt i husleieloven § 10-2, kan utleier kreve nødvendige utgifter til utbedring erstattet, jf. § 10-3 andre ledd.

Utleieren plikter i leietiden å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen, jf. husleieloven § 5-1, 1. ledd. Leietakeren plikter å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen, jf. husleieloven § 5-1, 2. ledd.

Vedlikeholdsplikten følger av husleieloven § 5-3: Er ikke annet avtalt, plikter utleieren i leietiden å holde utleid husrom og eiendommen ellers i den stand som leietakeren har krav på etter reglene i lovens kapittel 2. Noe annet er ikke avtalt.

Rettslig vurdering.

Utleier har krevd erstatning for skader i leieobjektet med kr 331 125. Til støtte for sitt krav har utleier vist til en skaderapport som er utarbeidet etter en visuell gjennomgang av leieobjektet gjennomført den 13. juni 2023. Foruten dette er det vist til oppussingskostnader til nytt kjøkken, parkett i hele leieobjektet og nytt baderomsmøbel. Leietaker har bestridt kravet, og vist til at leieobjektet ikke hadde skader ut over normalt slit og elde. Leietaker har videre vist til at leieobjektet ikke har blitt pusset opp på årevis, og hadde et vedlikeholdsetterslep fra før.

Det kommer frem av sakens opplysninger at partene i sak for HTU (HTU-2023-905) inngikk et rettsforlik datert 4. mai 2023 at utleieren skulle gjennomføre oppussing i oppsigelsestiden grunnet et snarlig salg, og hvor leietakerne skulle fraflytte innen den 1. august 2023. Av timelisten fra eget arbeide med oppussingen som utleier har fremlagt, går det frem at det i perioden forut for befaringen av takstmannen den 13. juli 2023 (dvs. fra 6. juni 2023 til 13. juli 2023) ble gjort omfattende utbedringer i leieobjektet. Det går frem at alle soverommene ble malt og hvor det ble lagt ny parkett på alle rommene i tillegg til gangen, foruten at det ble foretatt større utbedringer på badet (rensing av fuger) herunder maling av tak, og vinduer.

I skaderapporten er det samtidig beskrevet at leieobjektet har skader som går ut over normalt slit og elde, som i all hovedsak er konsentrert om vegger, kjøkkenet, og innredning på badet. Parkettgulvet er nevnt, men det er slik utvalget oppfatter dette kun beskrevet et normalt slitt og eldre parkettgulv som utleier selv har opplyst et ønske om å skifte. Dette støttes av bildene som utleier har fremlagt, som viser et tydelig eldre, gulnet og slitt parkettgulv.

Det er i skaderapporten samtidig ikke nevnt noe om den påbegynte renoveringen som utleier var godt i gang med. For utvalget er det dermed uklart om og hvor godt takstmannen var gjort kjent med dette på befaringstidspunktet. I skaderapporten er det er kun henvist til bilde av én vegg som allerede er sparklet og delvis malt. Det er for utvalgte ut ifra dette umulig å se hva slags merker og skader det har vært tale om. Utleier har i etterkant vist til flere bilder, men disse er ikke datert, og det er uklart om det er merker eller skitt.

Når det gjelder baderommet med interiør ble dette oppført i 2009, dvs. 14 år gammel på befaringstidspunktet, og det er ikke opplyst at det har vært gjort vedlikehold siden da. I skaderapporten er det vist til et bilde av et skadet deksel. Leietaker har vist til at denne skaden var det fra før, og at det ble reklamert uten at det ble rettet. For utvalget er det ut ifra dette svært vanskelig å bedømme når denne skaden oppstod, og den var der fra før eller ikke.

Når det gjelder skapet på badet går det frem i skaderapporten at dette skapet allerede er byttet, og hvor det er kun avbildet et nytt skap. Det er vist til at skapets hengsler var revet av, men det går ikke frem om det er takstmannen som har observert dette selv, eller om dette kun bygger på utleiers egne opplysninger. På tidspunktet for befaringen går det frem at utleier allerede gjort en rekke utbedringer av badet allerede (i perioden 22. juni til 28. juni 2023).

Det er vist til en skade på servantskapet, som utvalget kan se er skadet, men hvor skaden fremstår som av eldre dato. Det er ellers vist til et bilde av en dusje/badekar, som utvalget kan se ikke er rengjort på tidspunktet hvor bildet er tatt. Utvalget finner det noe underlig at dette er medtatt i skaderapporten all den tid utleier fortsatt holdt på å totalrenovere leieobjektet, og hvor leietaker fortsatt ikke hadde flyttet ut. Baderommet var på dette tidspunktet fortsatt i bruk, og utleier hadde gjennomført omfattende utbedringer i forkant.

Det samme gjelder bildene av det som fremstår som at leieobjektet ikke var rengjort fra fraflyttingen. Bildene er ikke datert, og det er uklart om disse er tatt mens leietaker bodde der, om de er fra under renoveringen eller ved fraflyttingen. Av arbeidslisten til utleier fremgår det at oppryddingen (8 timer) etter disse oppussingsarbeidene skjedde først den 31. juli 2023. Dette er dagen før levering av nøklene. Utvalget kan vanskelig se at leietaker kan anse sansvarlig for en mangelfull rengjøring av leieobjektet under slike forhold som har gjort seg gjeldende i avslutningen av dette leieforholdet, gitt omfanget på den oppussingen som utleier iverksatte mens leietaker fortsatt bodde i leieobjektet.

I skaderapporten er det vist til skader på kjøkkeninnredning. Bildene viser et ødelagt kjøleskap, et skapdørhengsel som er ødelagt samt en benkeplate som er tydelig preget av slitasje og ødeleggelser. Det går ikke frem hvordan kjøkkeninnredningen så ut ellers, men utleier har forklart at innredning på kjøkken også er fra 2009, dvs. 14 år gammel. Det går ikke frem at noe har vært gjort av vedlikehold på kjøkkenet siden.

Det foruten dette vist til bilder av kjøkken og spisestuestoler på kjøkkenet, som for utvalget fremstår temmelig utlevd, og tydelig preget av sterk slitasje som utvalget finner at neppe har kommet kun etter 3 år i bruk. Leietaker har vist til at disse var gamle fra før, hvor utleier ga de tilbud om å overta, ellers ville det bli kastet. Utvalget finner leietakerens forklaring troverdig. Utleier har forklart at barstoler, spisebord med tilhørende spisestoler og stuemøbel ble anskaffet i 2013, dv. 10 år gamle på befaringstidspunktet.

På bilde av kjøleskapet fremstår dette som forsøkt reparert med teip. Kjøleskapet fremstår ikke som nytt, snarere gammelt, og slitt. Leietaker har vist til at kjøleskapet var skadet fra før innflytting og eldre, hvor utleier teipet dette uten å gjøre noe mer. Utvalget finner leietakers forklaring troverdig, og legger dette til grunn.

Leietaker har videre vist til at kjøkkenbenkeplaten var svært slitt og gammel ved innflytting som utleier lovet å rette, men uten at så skjedde. Det foreligger ikke opplysninger i saken om benkeplaten har vært vedlikeholdt siden 2009, men for utvalget ser det ikke slik ut. Den bruksslitasje på benkeplaten som kan ses av bildene fremstår det som at denne ikke har vært vedlikeholdt verken av utleier, eller leietaker(e), på svært mange år. Av bildene fra annonsen av leiligheten er det umulig å bedømme benkeplatens eller kjøkkenets tilstand.

Utleier har samtidig vist til en uttalelse fra forrige leietaker, som utvalget vurderer at har blitt innhentet i anledning saken. Denne leietakeren har opplyst å kun ha bodd der kun i ca. 1 års tid, hvor leietakeren bekrefter at leieobjektet ble tilbakelevert uten skader til utleier etter endt leieforhold, men det går ikke frem i hvilken grad leieobjektet var preget av normalt slit og elde på dette tidspunktet. Det har samtidig formodningen mot seg at den forrige leietaker ville ha uttrykt eller erkjent skader som vedkommende selv ville bli stilt til ansvar for i etterkant. Det forhold at uttalelsen i tillegg er innhentet i anledning saken, gjør at utvalget finner å tillegge denne begrenset bevisverdi.

I skaderapporten er det vist til en tretrapp som fremstår slitt, og/eller er møkkete, og at det har blitt gått på denne med utesko. Leietaker har vist til at utleier har gått rundt med arbeidsstøvler under renoveringen, og at dette er årsaken til at trappen nå fremstår slik som på bildet. For utvalget er det vanskelig å se av bildene om de skadene som trappen har fått, har blitt påført av leietaker eller av utleier i forbindelse med renoveringen. Trappen fremstår i tillegg slitt, men det er vanskelig å si med sikkerhet om dette skyldes leietakers bruk eller andre forhold, tatt i betraktning at renovering av leieobjektet hadde pågått i vel og merke 1 og ½ måned på tidspunktet for befaringen.

Utvalget vurderer saken på bakgrunn av alminnelige bevisbyrderegler og hva som finnes tilstrekkelig sannsynliggjort. Det er den som har kravet som har bevisbyrden. Ved bevistvil er det kravstiller som har tvilsrisikoen for at ett faktum skal legges til grunn fremfor et annet.

Det er ikke fremlagt inn- og utflyttingsprotokoll. Det kommer ikke godt frem hva som er grunnlaget for takstrapporten, når en takstmann sjelden vil kunne foreta en vurdering av ansvarsforholdene etter husleieloven uten kjennskap til boligens tilstand ved leiestart. Utvalget finner dermed at det er grunnlag for å utvise noe varsomhet med hensyn til å tillegge rapporten full bevisvekt.

Utvalget bemerker at det fortsatt er utleier som har bevisbyrden for kravet, dette kan ikke utleier avtale seg bort fra selv om utleier som grunnlag for å holde leietaker ansvarlig har anført at leietaker ikke gjorde gjeldende avvik ved leieforholdets start.

I og med at det fremstår slik leietaker leide en eldre og utidsmessig bolig, et oppussingsobjekt må det kunne legges til grunn, vurderer imidlertid utvalget at ansvarsforholdene ikke kan bygge på manglende overholdelse av meldeplikten etter husleieloven § 5-5, første ledd.

Det er en viss mengde bilder i saken, som etter utvalgets vurdering viser et leieobjekt som er modent for vedlikehold. Leietaker har bestridt påstanden om å ha påført skadene som utleier har anført. Bildene er ikke datert, og det kommer derfor ikke frem når de er fra.

Utleiers erstatningskrav synes videre å være en full oppussing og oppgradering med henblikk på salg, hvor eiendommen ble solgt september 2023. Dette er det imidlertid ikke grunnlag for å legge på leietaker.

Leietaker kan bare holdes ansvarlig for skader og mangler påført av leietaker eller noen leietaker svarer for i leietiden, som går utover alminnelig slit og elde. Det er utleier som har bevisbyrden for kravet. Ved ikke å skape bedre notoritet for kravet, ved blant annet ikke å ha tatt bilder sammen med leietaker ved en felles gjennomgang, eller ha tilsendt leietaker bilder på e-post rett etter som en del utleier også gjør hvis en felles gjennomgang ikke er praktisk mulig, oppstår en bevistvil som utleier har risikoen for.

Avslutningen av leieforholdet var videre planlagt avviklet 1. august 2023, og utleier kunne derfor ha avtalt en felles gjennomgang med leietaker. Hva som er grunnen til at utleier ikke ønsket å sikre gode bevis og føre protokoll med bilder i fellesskap, noe som generelt er egnede bevis til støtte for et mangelskrav, fremkommer ikke.

Der det er uklarhet om faktum, går imidlertid ikke bevisbyrden over på leietaker, da det er

fortsatt utleier som har bevisbyrden.

Etter bevisføringen i saken finner utvalget dette ikke tilstrekkelig sannsynliggjort, og gir ikke utleier medhold.